Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier dont l’objet est d’acheter un patrimoine immobilier diversifié.
SCPI, les caractéristiques
Chaque SCPI peut choisir plusieurs options : investir dans l’immobilier commercial, dans l’immobilier de bureau, dans l’immobilier de tourisme, dans la logistique ou encore dans l’immobilier d’habitation. Il peut y avoir autant de types de SCPI que de secteurs immobiliers. À cela, s’ajoute la possibilité de choisir sa zone géographique.
La SCPI communément appelée Pierre papier est un produit d’épargne qui permet de garder les avantages de la pierre en éliminant toutes ses principales contraintes.
SCPI : les avantages de la pierre sans ses contraintes
Une SCPI dispose des principaux avantages et inconvénients
inhérents à l’immobilier.
Avantages de la pierre papier
- L’accessibilité : un investissement accessible à tous à partir de 200€. Il n’ya pas de limite non plus. Investir en SCPI s’adresse aux différents types d’investisseurs.
- La flexibilité : possibilité de céder une partie ou la totalité de ses parts. Possibilité de renforcer son investissement au fil des années.
- La mutualisation des risques : multitudes de locataires, diversification sectorielle et géographique forte. La diversification du portefeuille permet de mutualiser le risque locatif.
- 0 gestion ! : c’est la société de gestion qui gère son parc. Contrairement à l’investissement immobilier en direct, c’est la société de gestion qui définit la stratégie d’investissement, sélectionne les actifs etc. Elle va gérer le plus pénible c’est-à-dire les aléas du quotidien avec les locataires.
- Le couple rendement/ risque : l’investissement en SCPi reste un investissement immobilier donc pérenne. Le rendement est parfois même supérieur à l’investissement en direct.
Contraintes de la pierre papier
- Le risque en capital : comme tout investissement, le risque de perte n’est pas impossible. Il résulte le plus souvent d’une mauvaise gestion. Attention à bien choisir ses SCPI.
- Le risque de carence locative. Dans certaines périodes, il est possible que la SCPI se retrouve avec des locataires ayant des difficultés à payer leurs loyers. Exemple COVID. Ce phénomène est très rare et souvent la SCPI compense grâce à la mutualisation de ses actifs.
- La revente des parts non garantie. Le marché dépendra toujours de l’offre et de la demande. Revendre au moment importun et évitez de se précipiter.
- Les frais élevés de certaines sociétés de gestion. Les sociétés réclament des frais plus ou moins élevés pour cet investissement.
- Un investissement à long terme ! Le retour sur investissement se fait dans le temps. Il est conseiller de garder ses parts pendant 8 ans.
Comment fonctionne une SCPI ?
Un grand nombre de personnes qui ne se connaissent pas mettent en commun leurs moyens pour acheter des parts de SCPI, qu’ils vont au fur et à mesure de la collecte, investirent dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce patrimoine va être géré par la société de gestion de SCPI, qui va collecter les loyers, les reverser aux investisseurs SCPI et entretenir le patrimoine.
Vous êtes à la recherche de revenus ? Par définition, la SCPI est constituée d’un patrimoine immobilier s’il est bien géré, il garantit des locataires de qualité et des encaissements de loyers. Pour une personne qui cherche à avoir des revenus réguliers et mutualiser plusieurs solutions se proposent : au content, en usufruit ou en assurance-vie avec des rachats programmés.
Les 3 grands types de SCPI
Les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value, les SCPI fiscales ;
chacune répond à un besoin.
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Les SCPI
de rendement
Comme leur nom l’indique, ces produits répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle.
Les SCPI de rendement constituent l’immense majorité du marché, elles se déclinent en de nombreuses catégories :
- Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur des bureaux, des commerces, des entrepôts afin d’offrir des performances régulières.
- Les SCPI de commerces investissent dans des murs de magasins en privilégiant les meilleurs emplacements.
- Les SCPI de bureaux se focalisent sur l’immobilier dans les grands quartiers d’affaires.
- Les SCPI régionales ciblent différentes sortes de bien dans une zone géographique choisie pour son dynamisme.
- Les SCPI spécialisées se concentrent uniquement sur un secteur d’activité, comme la santé, la logistique ou encore l’hôtellerie. le tourisme.
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Les SCPI
de plus-value
Plus rares, les SCPI de plus-value n’ont pas pour objectif de distribuer des revenus réguliers.
L’intérêt pour l’investisseur est avant tout de pouvoir profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts. Les biens acquis sont donc sélectionnés en fonction de leur potentiel de revalorisation.
L’investisseur souhaitant générer de la plus-value peut également opter pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Il acquiert alors les parts pour une fraction de leur valeur et en devient pleinement propriétaire à la fin de la période de démembrement.
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Les SCPI
fiscales
Les SCPI fiscales donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’un investissement en direct. Il s’agit la plupart du temps de structures investissant dans l’immobilier résidentiel. La spécificité de ces produits impose d’avoir une optique de long terme, voire de rester engagé jusqu’à la dissolution de la SCPI.
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :
- Les SCPI de déficit foncier : elles acquièrent des biens à rénover. Ainsi, le montant des travaux effectués vient en déduction des loyers perçus. Si le montant des travaux dépasse celui des loyers, le déficit foncier créé vient diminuer le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros (intérêts d’emprunt exclus). Si le déficit est supérieur à ce montant, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans.
- Les SCPI Malraux : la structure investit dans des biens classés. Les travaux de rénovation effectués ouvrent alors droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% selon la zone à condition que les immeubles soient loués pendant 9 ans et que l’enveloppe de travaux ne dépasse pas 100.000 euros par an.
- Les SCPI Pinel : ces produits déclinent dans le monde des SCPI, le mécanisme d’incitation fiscal proposé en cas d’investissement en direct. Le portefeuille de la SCPI est donc composé de biens résidentiels loués sous conditions de revenus et avec des limites de loyers. L’investisseur obtient en retour une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% sur 12 ans.
- Les SCPI de déficit foncier : elles acquièrent des biens à rénover. Ainsi, le montant des travaux effectués vient en déduction des loyers perçus. Si le montant des travaux dépasse celui des loyers, le déficit foncier créé vient diminuer le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700€ (intérêts d’emprunt exclus) et porter à 21 400€ en 2022 si rénovation énergétique.
Vous souhaitez investir en SCPI ?