Différents modes d’acquisition de SCPI

L’investisseur a le choix d’investir dans des parts de SCPI au comptant. S’il dispose de suffisamment de liquidité il peut bénéficier de cet investissement immobilier.
Les parts de SCPI peuvent être souscrites au comptant par des personnes physiques ou morales en France ou dans l’espace économique européen. À noter que les US Persons (contribuables américains) ne peuvent pas souscrire à des parts de SCPI en Europe.

L’intérêt d’investir au comptant permettra à l’investisseur de bénéficier de multiples avantages :

• Certaines parts de SCPI sont accessibles à partir de 1 000€
• Des revenus locatifs réguliers (attention à prendre en compte la fiscalité : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
• Un rendement plus élevé que les placements classiques tels que le Livret A etc.
• La gestion du parc immobilier : contrairement à un investissement immobilier classique qui nécessite de l’organisation. Avec la SCPI il n’y a pas de gestion locative à gérer.

Mais comme tout investissement, il y a aussi des contraintes :

• Risque de perte en capital : comme tout placement, le risque de perte en capital est bien réel lors de l’achat de parts de SCPI
• Investissement sur le long terme : le souscripteur s’engage sur une longue période sinon il risque de perdre en rentabilité (amortir les frais). Il faut à minima garder ses parts pendant 8 ans avant de le revendre.
• Les frais de gestion sont souvent élevés
• Le risque locatif : la vacance locative peut impacter les dividendes versés aux actionnaires de la société de gestion.

Acheter à crédit répond à 2 objectifs :

• La création de capital, ça demande un effort d’épargne
• La valorisation du capital existant

L’effet de levier financier et fiscal

Il est intéressant d’investir dans des parts de SCPI à crédit car l’investisseur bénéficie de l’effet levier. Le coût du crédit est amorti par les revenus locatifs.

De plus, le crédit offre la possibilité d’optimiser fiscalement son investissement. Il est possible de soustraire les intérêts de l’emprunt pendant la période du crédit.

Quelles conditions ?

L’éligibilité à des parts de SCPI à crédit est similaire à un crédit immobilier classique. L’investisseur doit répondre certaines conditions auprès des banques.

• Taux d’endettement : les banques exigent de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33%. Ce seuil doit être pris en compte par l’emprunteur.
• Propriétaire de sa résidence principale, la banque sera moins réticente à prêter la somme nécessaire.
• Un apport personnel : en règle générale, les établissements de prêts réclament à minima 10% d’apport ; cela est un gage de confiance sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous avez la possibilité de les acquérir via le démembrement. Pour rappel, le démembrement est la séparation de l’usufruit et la nue-propriété d’un bien. (Pleine propriété = usufruit + nue-propriétaire)

Le démembrement en SCPI est comme pour tout bien immobilier séparé entre l’usufruit et la nue-propriété. Autrement dit, celui qui va jouir de la part de SCPI (l’usufruitier) et celui qui possède la part (le nue-propriétaire).

Les investisseurs qui souhaitent partager la pleine-propriété de parts de SCPI sont reliés par un contrat. Ce dernier stipulera à l’avance la durée du contrat et les droits, obligations des parties prenantes.

Chaque acteur paiera une quote-part, celle-ci sera calculée en fonction de la valeur de la part, de la performance de celle-ci et de la durée du contrat.
De manière à ce que l’équité soit préservée entre le nue-propriété et l’usufruitier.

• Démembrement temporaire : la séparation des parts entre usufruitier et nu-propriétaire. Bien veiller à ce que le démembrement temporaire soit successif, c’est-à-dire que l’on mette bien la succession dans le contrat.
• Démembrement viager : la séparation des parts entre usufruitier et nu-propriétaire. Il permet d’optimiser sa succession. La taxation sera moins importante car la transmission est faite de son vivant. Le démembrement s’arrête au décès de l’usufruitier, il est dit « viager ».

L’usufruit

L’usufruit a été fondé à partir de deux composantes : l’usus et le fructus. L’usus est le droit d’utiliser le bien pour l’usufruitier. Et le fructus concerne le droit de jouissance dont bénéficie l’usufruitier.

Pour l’usufruitier, il prend des revenus très important par rapport à la somme investie.

Dans le cas d’un investissement de part de SCPI, l’usufruitier est une personne physique et/ou une personne morale.

• L’intérêt pour la personne morale est donc d’accroitre sa trésorerie tout en l’amortissant fiscalement sur la durée de l’investissement.
• L’investisseur en usufruit qui pour une faible somme souhaite des revenus locatifs pendant environ 5 à 12 ans.

La nue-propriété

L’intérêt de la nue-propriété est de faire croître son capital (une personne qui n’a pas besoin de revenus immédiatement) sans aucune fiscalité pendant la durée du démembrement.

Avec le démembrement, le plein-propriétaire cède l’usus et le fructus à l’usufruitier. Il reste toutefois le détenteur des droits de propriété de la ou les SCPI.

Il paie des droits sur la nue-propriété soit au moment de la donation ou décès, alors qu’au terme de la convention de démembrement, l’usufruit recevra la pleine propriété.

Il redevient le plein propriétaire des parts à la fin du contrat. C’est à ce moment qu’il peut décider de revendre ses parts ou de bénéficier des revenus locatifs.

Succession/Donation

Le démembrement de parts de SCPI peut être une solution avantageuse pour préparer sa retraite et faire bénéficier ses proches de ce patrimoine immobilier.

• La donation en pleine-propriété : le donateur peut transmettre ses parts de SCPI de son vivant et bénéficie des abattements fiscaux.
• La donation de la nue-propriété : les droits sont divisés entre l’usufruit et la nue-propriété. Le donateur conserve l’usufruit et cède la nue-propriété à ses proches.

Les parts de SCPI sont aussi accessibles dans certains contrats d’assurance-vie.
L’investisseur va pouvoir bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie et des rendements prévus par l’investissement en SCPI.
L’avantage considérable est que au bout de 8 ans de détention des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie, les plus-values seront soumises uniquement aux prélèvements sociaux (15,5%). A prendre en compte que cela est applicable dans la limite de 4600€ de plus-value annuelle (9200€ pour un couple).

L’intérêt d’acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie :

• La souplesse d’un contrat d’assurance-vie. Elle permet de répondre et d’accompagner le client en fonction de ses changements d’objectifs et de situation.
  Exemple : aujourd’hui je travaille j’ai 100k de cote je mets dans un contrat d’assurance-vie car pas besoin.
  Je me retrouve au chômage et j’ai donc besoin de liquidités. Grâce à l’assurance-vie je peux modifier les conditions pour en récupérer => rachat partiel programmé.
  L’assurance-vie permet donc de s’adapter au changement de situation du client.
• La fiscalité privilégiée du contrat d’assurance-vie. En investissant dans des parts de SCPI en direct, les plus-values seront soumises à l’impôt sur le revenir, en revanche via le contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité du contrat qui sera appliquée. Tant que l’on ne fait pas de rachat, il n’y a pas d’imposition.
• La création et la valorisation du capital. Création de capital tous les mois (loyers) et il est valorisé chaque année si on ne fait pas de rachat partiel ou total. Au bout des 8 années du contrat, les plus-values générées seront seulement soumises aux prélèvements sociaux.